Resumo O objetivo deste artigo é propor uma periodização dos macrodeterminantes do desenvolvimento imobiliário no Brasil nas décadas de 2000 e 2010. Este exercício busca articular as dimensões macroeconômica, setorial e institucional e organizar variáveis que ajudem na interpretação dos fenômenos econômicos que influenciam a produção do espaço. Os períodos analisados são: 2003-2008, de aceleração e mudança estrutural do mercado imobiliário; 2009-2011, de auge do setor imobiliário, especialmente a partir das políticas anticíclicas; 2012-2014, de desaceleração da dinâmica de acumulação do País, em geral, e do imobiliário, em particular; 2015-2019, de crise e estagnação da economia nacional com efeitos severos para o imobiliário. Assim, busca-se sintetizar, através da periodização, uma série de análises que se encontram, em geral, dispersas na literatura.

Abstract The purpose of this article is to propose a periodization of the macro-determinants of real estate development in Brazil in the 2000s and 2010s. This exercise seeks to articulate the macroeconomic, sectoral and institutional dimensions and organize variables that help in the interpretation of the economic phenomena that influence space production. The analyzed periods are: 2003-2008, of acceleration and structural change in the real estate market; 2009-2011, the peak of the real estate sector, especially due to countercyclical policies; 2012-2014, of slowdown in the country's accumulation dynamics in general, particularly in real estate; 2015-2019, of crisis and stagnation in the national economy, with severe effects on real estate. Thus, we seek to synthesize through periodization a series of analyses that are dispersed in the literature.

Resumo Examina-se o mercado residencial na Região Metropolitana de São Paulo, considerada laboratório de investigação pela extensão, variedade de perfis municipais e de empresas atuantes, arcabouços institucionais, políticas urbanas e habitacionais. As dinâmicas urbanas imobiliárias são analisadas nos períodos de expansão e desaceleração do setor imobiliário nos anos 2000, atentando para especificidades de processos envolvendo o ambiente construído nos municípios da região. Adota-se uma análise multiescalar com dados macroeconômicos e setoriais, organizando uma periodização para caracterizar elementos da oferta privada de moradia, agentes promotores e estratégias empresariais por período e diferentes mercados (maduros e frágeis), além das tendências gerais. Observaram-se mudanças nas estratégias dos agentes e perfil dos produtos conforme o período de expansão ou desaceleração e porte do município/mercado.

Abstract This study examines the housing market in the Metropolitan Region of São Paulo, which is considered a research laboratory due to its extent, variety of companies and municipal profiles, institutional frameworks, urban and housing policies. The urban real estate dynamics is analyzed in periods of expansion and deceleration of the real estate sector in the 2000s, focusing on specificities of processes involving the built environment in the cities of the region. A multi-scalar analysis was carried out, with macroeconomic and sectorial data, and a periodization was organized to characterize elements of the private housing supply, real estate agents and companies’ strategies by period and in different markets (mature and weak), as well as general trends. Changes in agents’ strategies and product profile were observed according to expansion or deceleration periods and city/market size.

Resumo Este trabalho aborda o estudo de caso realizado no município de Ribeirão Preto/SP sobre a produção imobiliária no Setor Sul da cidade, região de maior expansão dos últimos anos e que concentra famílias e serviços de alta renda em espaços residenciais fechados e seu entorno. Tem como objetivo identificar e analisar o processo de produção e expansão urbana e em que medida a atuação dos agentes envolvidos responde à dinâmica de valorização dos capitais e das propriedades locais ou de capitais externos ligados a processos gerais, atualmente debatidos no âmbito dos estudos sobre a financeirização do espaço urbano. Para análise, são utilizadas três perspectivas, construídas a partir de pesquisa bibliográfica, coleta de dados empíricos e entrevistas. A primeira, trabalha a importância dos capitais mercantis locais na explicação dos processos de apropriação do território; a segunda, influenciada pela economia política regulacionista, analisa a legislação sobre o parcelamento do solo e a transformação da terra rural em terra urbana; e a terceira, enfoca a estrutura de provisão de habitação considerando as relações entre agentes, especialmente proprietário fundiário, promotor imobiliário e Estado. Constata-se que a produção dos espaços residenciais fechados (loteamentos, especialmente) no Setor Sul do município responde, mormente, à lógica dos capitais e proprietários locais e de sua relação com o Estado do que aos processos ligados à penetração do capital financeiro na expansão da cidade.

Abstract In this paper, the results of a case study undertaken in the city of Ribeirão Preto/SP is discussed, more particularly on the real estate production in the city’s Southern zone, which has witnessed the fastest expansion in the last few years and has concentrated high-income families and services in gated residential spaces. The paper is aimed at identifying and analyzing the urban production and expansion process and to what extent the actors involved are related to dynamics of valorization of local capital and property owners, or to external capital articulated to broader patterns, as it is recently being discussed in the literature on financialization of urban space. The analysis is structured around three theoretical perspectives, elaborated on the basis of literature research, collection of empirical data and interviews. The first theoretical perspective is related to the important role of local mercantile capital in understanding the territorial appropriation process; the second theoretical persopective is influenced by the regulation school political economy, and it analyzes the legislation on land subdivision and on transformation of rural into urban land; and the third theoretical perspective is focused on the structure of housing provision, considering the relationships among actors, particularly landowners, developers and the state. The production of gated residential spaces (particularly subdivisions) in the southern zone of the city is mainly related to logics of local property owners and capital and their relationship with the state rather than the penetration of finance capital into the production of city-space.